ПРОЕКТ 62.МЕХАНИЗМ СОЗДАНИЯ УСЛОВИЙ ДЛЯ РЕКОНСТРУКЦИИ И ДАЛЬНЕЙШЕЙ БОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗАНЯТЫХ ЗАСТРОЙКОЙ ЖИЛОГО ФОНДА ПЕРВЫХ МАССОВЫХ СЕРИЙ.Бадардинов А.С.
Настоящий проект основан на докладе представителя Фонда Бадардинова А.С. на международном научно-промышленном форуме «Великие реки – 2003». I. Социальные инициативы собственников жильяПроводимая Правительством РФ жилищно-коммунальная реформа, несомненно, направлена на попытки решения большого комплекса проблем, сложившихся в ЖКХ за последние годы. Низкое качество и высокая потенциальная аварийность жилья и инженерных сетей, избыточные эксплуатационные затраты на их содержание, накопленный недоремонт как следствие хронического недофинансирования отрасли, острый дефицит квалифицированных управленческих кадров, технологическая отсталость, усугубленные финансовой несостоятельностью муниципальных властей, все это тяжким бременем опустилось на плечи населения. Полемика в прессе и на телевидении, выступления местных и федеральных чиновников, иногда противоречивые и взаимоисключающие, а также некоторые меры принимаемые органами местного самоуправления очень сильно взбудоражили население г. Нижнего Новгорода и области. Безусловно, всем понятно, что резкие, неосторожные шаги в сфере, затрагивающей жизненно-важные интересы подавляющего большинства населения грозят возможностью социального взрыва. В связи с чем, большой ошибкой властей будет невнимание к мнению самих жителей. Не тех дежурных статистов, мнение которых предлагает нам та или иная телекомпания, и не рейтинговые опросные группы полумифического электората, а мнение реально существующих и действующих объединений жильцов, собственников жилья, таких как ТСЖ и ЖСК, которые в течение многих лет самостоятельно решают постоянно возникающие коммунальные проблемы и имеют богатейший практический опыт, как позитивный, так и негативный. Логика вещей говорит о том, что коммунальная реформа, проводимая для жильцов, не может проходить без участия самих жильцов. Создание Нижегородской Независимой Федерации Собственников Жилья (ННФСЖ), консолидирующей значительную часть жителей г. Нижнего Новгорода – владельцев жилья, позволило бы данному институту гражданского общества взять на себя решение многих проблем и вопросов, связанных с реформой в целях наиболее полного отражения интересов собственников. Ставя приоритетной своей задачей восстановление социальной справедливости в праве населения на получение качественных услуг, в том числе по уже оплаченному за предшествующие десятилетия капитально-восстановительному ремонту жилого фонда и инженерной инфраструктуры, Нижегородская независимая федерации собственников жилья, совместно с Администрациями Города и Области, могли бы организовать и профинансировать разработку общегородской Программы перевода ведомственного (в т.ч. муниципального) жилищного фонда в частный сектор (ТСЖ), через его реконструкцию с осуществлением капитально-восстановительного ремонта. Такая Программа, с нашей точки зрения, должна определяться Стратегией государственной жилищной политики на 2001 – 2005 годы, с опорой на Федеральную Программу «Реформирование и модернизация ЖКХ России до 2010 года», ГЦП «Жилище» с ее подпрограммами «Реконструкция жилых домов первых массовых серий» и «Энергосбережение в строительстве». Главной целью Программы должно являться сохранение, обновление и увеличение жилищного фонда частного (общественного) сектора, создание условий организационного, правового и финансового обеспечения реконструкции. Выполнение заданий Программы обеспечит: . снижение расходов бюджета и средств населения на содержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, . увеличение размеров жилищного фонда и повышение эффективности использования территорий, . стимулирование инвестиций и инициатив в сфере реконструкции жилищного фонда с надстройкой мансардных этажей на основе рыночных механизмов самофинансирования, что послужит предпосылкой создания ТСЖ на базе восстановленного ведомственного (в т.ч. муниципального) жилого фонда. В то же время процесс реконструкции не ограничивается только архитектурностроительными решениями путем надстройки мансардных этажей, но и сопровождается проведением мероприятий по энергоресурсосбережению.
Градостроительно-экономические предпосылки проведения капитально-восстановительных работ с реконструкцией жилого фонда домов первых массовых серий.
В настоящее время объем жилищного фонда г. Н. Новгорода составляет порядка 28 млн. кв. метров и около 2-х процентов этого жилья составляют дома с износом более 60 процентов, то есть непригодные для проживания. Жилой фонд, достигший нормативных сроков проведения капитально-восстановительных работ, составляет 22,5 % от общегородского жилого фонда. Хроническое недофинансирование проведения капремонта и реконструкции может привести к тому, что в ближайшие 10-15 лет значительная часть жилья придет в состояние, непригодное для проживания, потеряет потребительские качества и станет неперспективной как источник доходов местных бюджетов. Проблема массового жилища особенно осложняется моральным и физическим износом 4-х, 5-ти этажных жилых домов первых массовых серий, построенных во второй половине 50-х и начале 60-х годов прошлого столетия. Фонд домов первых массовых серий создан в относительно короткие сроки (около 15 лет). В связи с отсутствием достаточных средств на проведение плановых ремонтов зданий, их техническое состояние за 30 –50 лет эксплуатации привело к физическому (15-20%) и существенному моральному износу, и это вызывает необходимость неотложной комплексной реконструкции домов первых массовых серий. Физический износ, не превышающий 20%, свидетельствует о наличии существенных запасов прочности несущих конструкций, что позволяет надстраивать типовые «пятиэтажки» одним-двумя этажами без усиления фундаментов и стен. Мероприятия по сохранению и обновлению жилищного фонда этих домов могут включать: . перепланировку квартир, способствующую гармонизации структуры жилищного фонда; . надстройку одного или нескольких этажей, в том числе мансардного этажа, увеличивающего срок эксплуатации крыши; . устройство или увеличение размеров летних помещений; . утепление наружных ограждений, замену окон на энергоэффективные; . модернизацию и развитие систем регулирования инженерного оборудования; . преобразование архитектурного облика домов и застройки, улучшение благоустройства. Это позволит не только поддержать жилищный фонд в удовлетворительном техническом состоянии, снизить размеры выбытия по ветхости, улучшить условия проживания, но и предполагает значительный социально-градостроительный эффект обновления городской среды, получения дополнительной площади жилья на существующих территориях без отселения жильцов. Реконструкция жилищного фонда рассматривается как одно из важнейших средств достижения цели гармонизации городской среды при решении социальных задач развития города. Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда особо ярко проявляется в условиях рыночных отношений, когда устанавливается стоимость на землю, резко возрастает стоимость энергоносителей и основных строительных материалов. Во-первых, при реконструкции не требуется нового отвода территорий, а за счет надстройки и расширения зданий, достройки незавершенных жилых образований повышается интенсивность использования городских территорий. Во-вторых, появляется возможность получить дополнительную жилую площадь на инженерно подготовленных территориях со значительной экономией ресурсо- энергопотребления. Прирост жилой площади при реконструкции зданий в 1.5 раза дешевле, чем строительство на новых территориях, на 25-40 процентов снижаются расходы материальных ресурсов, в 1.5 раза экономятся затраты по созданию инженерной инфраструктуры. Разница между себестоимостью и рыночной стоимостью позволит получить необходимую прибыль, часть которой может быть реинвестирована в дальнейший процесс реконструкции. Дополнительная теплозащита зданий с установкой регулирующей и контрольно-измерительных приборов позволит сократить энергозатраты до 40-50%. Таким образом, устройство мансардного этажа, особенно при проведении работ без отселения жильцов, позволяет получить без отвода земельных участков, создания новой инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры районов застройки дополнительные площади жилья, по более низкой себестоимости, чем обычный этаж здания. Альтернативой сохранению и обновлению типовых пятиэтажных домов первого поколения индустриального домостроения является их снос с последующим строительством на месте сноса новых современных многоэтажных жилых зданий. Социальная целесообразность такого пути решения проблемы в условиях высокой стоимости нового жилья может быть обоснована только экстраординарными коммерческими, градостроительными или иными условиями, так как экономически такой подход не является эффективным в условиях рыночной экономики.
Программный метод – как концептуальный подход решения вопросов проведения капитально-восстановительных работ и реконструкции.
Для создания условий проведения реконструкции и дальнейшей более эффективной эксплуатации жилых домов необходимо разработать механизм реализации пошаговых мероприятий, опирающихся на основные положения подлежащей согласованию концепции городской (территориальной) Программы. Концепция капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города должна разрабтываться в соответствии с Генеральным планом развития города Н.Новгорода, с учетом практики формирования и реализации уже существующих программ, а также основываясь на принципах общегородской политики совершенствования и развития сложившейся застройки города. Территориальная Программа реконструкции и модернизации жилых домов первых массовых серий должна являться средством реализации региональной жилищной политики, активного воздействия на экономические процессы для достижения конечной цели – решения жилищной проблемы, создания широкого рынка жилья, отвечающего потребностям и экономическим возможностям населения. Программа должна представлять собой увязанный по ресурсам, исполнителям и срокам осуществления комплекс организационно-хозяйственных, инвестиционных, научно-исследовательских и производственных мероприятий, обеспечивающих эффективное решение поставленных задач. В результате формирования Программы определяются объемы, сроки и виды (реконструкция, модернизация, капитальный ремонт, экспериментальная реконструкция или модернизация домов-представителей массовых серий) ремонтнореконструктивных мероприятий во всем фонде типовых жилых зданий, независимоот их принадлежности. Программа должна отвечать основным показателям планов социально-экономического развития территории, касающихся решения жилищной проблемы(прирост жилищного фонда, обеспеченность населения общей площадью жилья и др.), и базироваться на объективных данных о размерах, техническом состоянии, типологической структуре всего фонда жилых домов, построенных по типовым проектам первого поколения, его принадлежности, финансовых, трудовых, материальных и технических ресурсах. Таким образом, Фондом предлагается разработать Программу реконструкции жилых домов первых массовых серий в городе Н. Новгород, с устройством мансардных этажей. Иными словами - создать предпосылки для осуществления, начиная с 2003 года эксперимента по реконструкции группы пилотных домов, а затем и массовой реконструкции жилых зданий, с тем, чтобы обеспечить сохранность всего фонда, повысить его теплоэффективность за счет утепления ограждающих конструкций и обновления систем инженерного оборудования, увеличить путем устройства мансарды площадь жилья в городе. Задачи работы: . определить критерии и приемы региональных методов реконструкции домов первых массовых серий индустриального домостроения; . выработать критерии оценки технического состояния зданий как информационной основы для разработки территориальной программы реконструкции жилищного фонда; . выявить критерии правовой региональной базы по реконструкции жилья без отселения жильцов и условиям переселения населения из ветхого и аварийного жилья в мансарды; . разработать аспекты региональной нормативной базы по реконструкции и новому строительству с устройством мансардных этажей. . распространить эти методы на устройство мансардных этажей при новом строительстве. При проведении Фондом предварительной аналитической работы, положенной в основу настоящего доклада и полномасштабно используемые для достижения цели широкого развития реконструкции и мансардного строительства в г. Н. Новгород применялись следующие методы: . изучение состояния существующего жилищного фонда в городе и выработка рекомендаций о возможности его реконструкции; . изучение потребности и возможности города по увеличению жилищного фонда за счет устройства мансардных этажей в условиях реконструкции существующих зданий и при новом жилищном строительстве; . анализ доступности сложившейся цены вводимого жилья при комплексной реконструкции жилищного фонда с учетом проводимых работ по капитальному ремонту и утеплению зданий; . изучение базы строительных материалов и стройиндустрии в регионе в направлении максимального использования местных строительных материалов и изделий, проведения маркетинга на внешнем рынке строительной продукции для создания экономически эффективных проектных решений; . анализ подходов к реализации мансардного строительства в части проведения работ по реконструкции без отселения жильцов или с отселением в существующий обменный жилищный фонд.
II. Административно – распорядительная база осуществления разработки и реализации Программы.Основные задачи и принципы формирования Программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и
|