ПРОЕКТ 62.

МЕХАНИЗМ СОЗДАНИЯ УСЛОВИЙ ДЛЯ РЕКОНСТРУКЦИИ И ДАЛЬНЕЙШЕЙ БОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗАНЯТЫХ ЗАСТРОЙКОЙ ЖИЛОГО ФОНДА ПЕРВЫХ МАССОВЫХ СЕРИЙ.

Бадардинов А.С.

 

Настоящий проект основан на докладе представителя Фонда Бадардинова А.С. на международном научно-промышленном форуме «Великие реки – 2003».

I. Социальные инициативы собственников жилья

Проводимая Правительством РФ жилищно-коммунальная реформа, несомненно, направлена на попытки решения большого комплекса проблем, сложившихся в ЖКХ за последние годы.

Низкое качество и высокая потенциальная аварийность жилья и инженерных сетей, избыточные эксплуатационные затраты на их содержание, накопленный недоремонт как следствие хронического недофинансирования отрасли, острый дефицит квалифицированных управленческих кадров, технологическая отсталость, усугубленные финансовой несостоятельностью муниципальных властей, все это тяжким бременем опустилось на плечи населения.

Полемика в прессе и на телевидении, выступления местных и федеральных чиновников, иногда противоречивые и взаимоисключающие, а также некоторые меры принимаемые органами местного самоуправления очень сильно взбудоражили население г. Нижнего Новгорода и области. Безусловно, всем понятно, что резкие, неосторожные шаги в сфере, затрагивающей жизненно-важные интересы подавляющего большинства населения грозят возможностью социального взрыва. В связи с чем, большой ошибкой властей будет невнимание к мнению самих жителей. Не тех дежурных статистов, мнение которых предлагает нам та или иная телекомпания, и не рейтинговые опросные группы полумифического электората, а мнение реально существующих и действующих объединений жильцов, собственников жилья, таких как ТСЖ и ЖСК, которые в течение многих лет самостоятельно решают постоянно возникающие коммунальные проблемы и имеют богатейший практический опыт, как позитивный, так и негативный.

Логика вещей говорит о том, что коммунальная реформа, проводимая для жильцов, не может проходить без участия самих жильцов. Создание Нижегородской Независимой Федерации Собственников Жилья (ННФСЖ), консолидирующей значительную часть жителей г. Нижнего Новгорода – владельцев жилья, позволило бы данному институту гражданского общества взять на себя решение многих проблем и вопросов, связанных с реформой в целях наиболее полного отражения интересов собственников.

Ставя приоритетной своей задачей восстановление социальной справедливости в праве населения на получение качественных услуг, в том числе по уже оплаченному за предшествующие десятилетия капитально-восстановительному ремонту жилого фонда и инженерной инфраструктуры, Нижегородская независимая федерации собственников жилья, совместно с Администрациями Города и Области, могли бы организовать и профинансировать разработку общегородской Программы перевода ведомственного (в т.ч. муниципального) жилищного фонда в частный сектор (ТСЖ), через его реконструкцию с осуществлением капитально-восстановительного ремонта.

Такая Программа, с нашей точки зрения, должна определяться Стратегией государственной жилищной политики на 2001 – 2005 годы, с опорой на Федеральную Программу «Реформирование и модернизация ЖКХ России до 2010 года», ГЦП «Жилище» с ее подпрограммами «Реконструкция жилых домов первых массовых серий» и «Энергосбережение в строительстве».

Главной целью Программы должно являться сохранение, обновление и увеличение жилищного фонда частного (общественного) сектора, создание условий организационного, правового и финансового обеспечения реконструкции. Выполнение заданий Программы обеспечит:

. снижение расходов бюджета и средств населения на содержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда,

. увеличение размеров жилищного фонда и повышение эффективности использования территорий,

. стимулирование инвестиций и инициатив в сфере реконструкции жилищного фонда с надстройкой мансардных этажей на основе рыночных механизмов самофинансирования, что послужит предпосылкой создания ТСЖ на базе восстановленного ведомственного (в т.ч. муниципального) жилого фонда.

В то же время процесс реконструкции не ограничивается только архитектурностроительными решениями путем надстройки мансардных этажей, но и сопровождается проведением мероприятий по энергоресурсосбережению.

 

Градостроительно-экономические предпосылки проведения капитально-восстановительных работ с реконструкцией жилого фонда домов первых массовых серий.

 

В настоящее время объем жилищного фонда г. Н. Новгорода составляет порядка 28 млн. кв. метров и около 2-х процентов этого жилья составляют дома с износом более 60 процентов, то есть непригодные для проживания. Жилой фонд, достигший нормативных сроков проведения капитально-восстановительных работ, составляет 22,5 % от общегородского жилого фонда. Хроническое недофинансирование проведения капремонта и реконструкции может привести к тому, что в ближайшие 10-15 лет значительная часть жилья придет в состояние, непригодное для проживания, потеряет потребительские качества и станет неперспективной как источник доходов местных бюджетов. Проблема массового жилища особенно осложняется моральным и физическим износом 4-х, 5-ти этажных жилых домов первых массовых серий, построенных во второй половине 50-х и начале 60-х годов прошлого столетия.

Фонд домов первых массовых серий создан в относительно короткие сроки (около 15 лет). В связи с отсутствием достаточных средств на проведение плановых ремонтов зданий, их техническое состояние за 30 –50 лет эксплуатации привело к физическому (15-20%) и существенному моральному износу, и это вызывает необходимость неотложной комплексной реконструкции домов первых массовых серий.

Физический износ, не превышающий 20%, свидетельствует о наличии существенных запасов прочности несущих конструкций, что позволяет надстраивать типовые «пятиэтажки» одним-двумя этажами без усиления фундаментов и стен.

Мероприятия по сохранению и обновлению жилищного фонда этих домов могут включать:

. перепланировку квартир, способствующую гармонизации структуры жилищного фонда;

. надстройку одного или нескольких этажей, в том числе мансардного этажа, увеличивающего срок эксплуатации крыши;

. устройство или увеличение размеров летних помещений;

. утепление наружных ограждений, замену окон на энергоэффективные;

. модернизацию и развитие систем регулирования инженерного оборудования;

. преобразование архитектурного облика домов и застройки, улучшение благоустройства.

Это позволит не только поддержать жилищный фонд в удовлетворительном техническом состоянии, снизить размеры выбытия по ветхости, улучшить условия проживания, но и предполагает значительный социально-градостроительный эффект обновления городской среды, получения дополнительной площади жилья на существующих территориях без отселения жильцов.

Реконструкция жилищного фонда рассматривается как одно из важнейших средств достижения цели гармонизации городской среды при решении социальных задач развития города. Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда особо ярко проявляется в условиях рыночных отношений, когда устанавливается стоимость на землю, резко возрастает стоимость энергоносителей и основных строительных материалов.

Во-первых, при реконструкции не требуется нового отвода территорий, а за счет надстройки и расширения зданий, достройки незавершенных жилых образований повышается интенсивность использования городских территорий.

Во-вторых, появляется возможность получить дополнительную жилую площадь на инженерно подготовленных территориях со значительной экономией ресурсо- энергопотребления. Прирост жилой площади при реконструкции зданий в 1.5 раза дешевле, чем строительство на новых территориях, на 25-40 процентов снижаются расходы материальных ресурсов, в 1.5 раза экономятся затраты по созданию инженерной инфраструктуры. Разница между себестоимостью и рыночной стоимостью позволит получить необходимую прибыль, часть которой может быть реинвестирована в дальнейший процесс реконструкции.

Дополнительная теплозащита зданий с установкой регулирующей и контрольно-измерительных приборов позволит сократить энергозатраты до 40-50%. Таким образом, устройство мансардного этажа, особенно при проведении работ без отселения жильцов, позволяет получить без отвода земельных участков, создания новой инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры районов застройки дополнительные площади жилья, по более низкой себестоимости, чем обычный этаж здания.

Альтернативой сохранению и обновлению типовых пятиэтажных домов первого поколения индустриального домостроения является их снос с последующим строительством на месте сноса новых современных многоэтажных жилых зданий. Социальная целесообразность такого пути решения проблемы в условиях высокой стоимости нового жилья может быть обоснована только экстраординарными коммерческими, градостроительными или иными условиями, так как экономически такой подход не является эффективным в условиях рыночной экономики.

 

Программный метод – как концептуальный подход решения вопросов проведения капитально-восстановительных работ и реконструкции.

 

Для создания условий проведения реконструкции и дальнейшей более эффективной эксплуатации жилых домов необходимо разработать механизм реализации пошаговых мероприятий, опирающихся на основные положения подлежащей согласованию концепции городской (территориальной) Программы.

Концепция капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города должна разрабтываться в соответствии с Генеральным планом развития города Н.Новгорода, с учетом практики формирования и реализации уже существующих программ, а также основываясь на принципах общегородской политики совершенствования и развития сложившейся застройки города.

Территориальная Программа реконструкции и модернизации жилых домов первых массовых серий должна являться средством реализации региональной жилищной политики, активного воздействия на экономические процессы для достижения конечной цели – решения жилищной проблемы, создания широкого рынка жилья, отвечающего потребностям и экономическим возможностям населения.

Программа должна представлять собой увязанный по ресурсам, исполнителям и срокам осуществления комплекс организационно-хозяйственных, инвестиционных, научно-исследовательских и производственных мероприятий, обеспечивающих эффективное решение поставленных задач. В результате формирования Программы определяются объемы, сроки и виды (реконструкция, модернизация, капитальный ремонт, экспериментальная реконструкция или модернизация домов-представителей массовых серий) ремонтнореконструктивных мероприятий во всем фонде типовых жилых зданий, независимоот их принадлежности.

Программа должна отвечать основным показателям планов социально-экономического развития территории, касающихся решения жилищной проблемы(прирост жилищного фонда, обеспеченность населения общей площадью жилья и др.), и базироваться на объективных данных о размерах, техническом состоянии, типологической структуре всего фонда жилых домов, построенных по типовым проектам первого поколения, его принадлежности, финансовых, трудовых, материальных и технических ресурсах.

Таким образом, Фондом предлагается разработать Программу реконструкции жилых домов первых массовых серий в городе Н. Новгород, с устройством мансардных этажей. Иными словами - создать предпосылки для осуществления, начиная с 2003 года эксперимента по реконструкции группы пилотных домов, а затем и массовой реконструкции жилых зданий, с тем, чтобы обеспечить сохранность всего фонда, повысить его теплоэффективность за счет утепления ограждающих конструкций и обновления систем инженерного оборудования, увеличить путем устройства мансарды площадь жилья в городе.

Задачи работы:

. определить критерии и приемы региональных методов реконструкции домов первых массовых серий индустриального домостроения;

. выработать критерии оценки технического состояния зданий как информационной основы для разработки территориальной программы реконструкции жилищного фонда;

. выявить критерии правовой региональной базы по реконструкции жилья без отселения жильцов и условиям переселения населения из ветхого и аварийного жилья в мансарды;

. разработать аспекты региональной нормативной базы по реконструкции и новому строительству с устройством мансардных этажей.

. распространить эти методы на устройство мансардных этажей при новом строительстве.

При проведении Фондом предварительной аналитической работы, положенной в основу настоящего доклада и полномасштабно используемые для достижения цели широкого развития реконструкции и мансардного строительства в г. Н. Новгород применялись следующие методы:

. изучение состояния существующего жилищного фонда в городе и выработка рекомендаций о возможности его реконструкции;

. изучение потребности и возможности города по увеличению жилищного фонда за счет устройства мансардных этажей в условиях реконструкции существующих зданий и при новом жилищном строительстве;

. анализ доступности сложившейся цены вводимого жилья при комплексной реконструкции жилищного фонда с учетом проводимых работ по капитальному ремонту и утеплению зданий;

. изучение базы строительных материалов и стройиндустрии в регионе в направлении максимального использования местных строительных материалов и изделий, проведения маркетинга на внешнем рынке строительной продукции для создания экономически эффективных проектных решений;

. анализ подходов к реализации мансардного строительства в части проведения работ по реконструкции без отселения жильцов или с отселением в существующий обменный жилищный фонд.

 

II. Административно – распорядительная база осуществления разработки и реализации Программы.

Основные задачи и принципы формирования Программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и
территорий сложившейся застройки города.

 

Капитальный ремонт и реконструкция жилищного фонда по городскому заказу, как отдельная стратегическая Программа комплексной реконструкции (реновации), модернизации и благоустройства жилых районов, направлена на качественное преобразование сложившейся застройки, требует сбалансированного решения градостроительных и жилищно-коммунальных проблем и включает в себя следующие направления:

- формирование комплексной жилой среды и обеспечение архитектурнопространственной выразительности, социально-психологического и экологического комфорта и функциональной достаточности жилых районов;

- повышение эффективности использования городских территорий;

- реконструкция, реновация и модернизация существующих градостроительных образований;

- сохранение и увеличение многообразия жилой среды и застройки, отвечающих запросам различных групп населения, улучшение потребительских и эксплуатационных характеристик существующего жилого фонда в соответствии с утвержденными нормами проживания;

- уменьшение доли физически амортизированного и морально устаревшего жилищного фонда;

- обеспечение сохранности и увеличение сроков эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания;

- обеспечение условий для снижения издержек и повышения качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;

- обеспечение инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального хозяйства.

Программа капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города разрабатывается на период до 2010 года с выделением первоочередных мероприятий 2003-2004 года и рассматривается как первый этап реализации долгосрочной общегородской политики совершенствования и развития сложившейся жилой застройки города.

Программа разрабатывается, исходя из принципов единства целей, комплексности задач и средств реализации, преемственности решений по сохранению и реорганизации жилищного фонда города. К числу основных задач разработки и реализации Программы относятся:

- обеспечение физической сохранности и повышение потребительского качества жилищного фонда города;

- поддержание историко-культурной ценности и средового многообразия жилой застройки города;

- улучшение жилищных условий населения и обеспечение социальных гарантий в части нормативного уровня благоустройства, санитарно-гигиенического состояния и функционально-планировочной организации жилых территорий, пространственной доступности объектов социальной инфраструктуры;

- повышение эстетической выразительности индивидуальности архитектурнопространственного облика жилой застройки, обеспечение психологического комфорта, в том числе пространственной соразмерности жилой среды человеку;

- повышение эффективности эксплуатации жилищного фонда города, содержания придомовых территорий и территорий общего пользования жилых образований, надежности функционирования систем инженерно-технического обеспечения жилой застройки, эффективности использования жилых территорий города.

Проекты капитального ремонта и реконструкции жилых домов разрабатываются с учетом типовых решений по надстройке жилых домов мансардными этажами. Основные направления сохранения и реорганизации существующего жилищного фонда города включают:

- научную реставрацию и реконструкцию жилищного фонда города, обладающего историко-культурной и средовой ценностью;

- поддержание путем проведения планово-предупредительных мероприятий, технико-эксплуатационных, потребительских, эстетических качеств жилищного фонда, находящегося в хорошем и частично удовлетворительном состоянии;

- капитальный ремонт и модернизацию инженерно-технического оборудования и ограждающих конструкций сохраняемого жилищного фонда города, не подлежащего перепланировке и (или) изменению объемно-пространственного решения;

- реконструкцию сохраняемого жилищного фонда в целях замены сгораемых перекрытий, перепланировки помещений и (или) изменения объемно-пространственных решений зданий;

- замену (реновацию) не подлежащего сохранению жилищного фонда путем его сноса и нового капитального строительства.

В целях определения укрупненных объемных характеристик Программы выделяются отдельные виды территориальных и отраслевых подпрограмм:

1. В числе основных видов территориальных подпрограмм определяются кварталы с режимом:

- преимущественной научной реставрации и реконструкции исторической жилой застройки;

- поддержания жилой застройки, капитального ремонта и технической модернизации жилой застройки;

- реконструкции жилой застройки, замены (реновации) жилой застройки;

- со смешанным составом ремонтно-реконструктивных и реорганизационных мероприятий.

2. В составе всех видов территориальных подпрограмм, согласно объемам выборочных, частичных и преимущественных мероприятий по основным направлениям сохранения и реорганизации жилищного фонда города, определяются объемы сопутствующих мероприятий, связанных с капитальным ремонтом и технической модернизацией внедомовых инженерно-технических коммуникаций, устройств и сооружений, капитальным ремонтом, технической модернизацией, реконструкцией, реновацией и капитальным строительством необходимых объектов социальной инфраструктуры и коммунальной сферы, комплексным благоустройством территории.

Совокупные объемы основных и сопутствующих видов мероприятий по сохранению и реорганизации сложившейся жилой застройки города характеризуют основные виды отраслевых подпрограмм Программы.

Финансирование реализации территориальных подпрограмм с режимом:

- преимущественной или частичной (смешанной) реконструкции и реновации жилищного фонда производится за счет средств инвесторов по результатам тендеров на осуществление строительными организациями функций инвестора-заказчика-подрядчика по объектам реконструкции и реновации градостроительных образований;

- капитального ремонта и модернизации жилищного фонда - частично за счет бюджетных средств с участием инвесторов и привлеченных средств граждан (собственников жилья), по результатам конкурсов на осуществление функций подрядчика по объектам городского заказа.

Градостроительное обоснование необходимых и достаточных объемов и темпов реализации основных и сопутствующих мероприятий по сохранению и реорганизации сложившейся жилой застройки города, а также очередности их реализации осуществляется в составе Территориальной схемы очередности разработки и реализации городских программ по реконструкции, модернизации и капитальному ремонту жилищного фонда города Нижнего Новгорода на основе плановой системы работ по схеме капитального строительства с проведением эксперимента по выявлению оптимальных планировочных и технико-экономических решений на ряде первоочередных кварталов.

В ходе разработки Программы на основании анализа организационно-технических, инвестиционно-финансовых, строительно-технологических и нормативноправовых возможностей реализации предложений Территориальной схемы определяются необходимые объемы, темпы и очередность проведения работ по:

- использованию опыта строительной отрасли города с применением передовых технологий производства работ и современной продукции предприятий стройиндустрии;

- разработке первоочередных экспериментальных кварталов, подлежащих обновлению, для выявления оптимальных планировочных и технико-экономических решений с учетом возможности использования реконструируемого жилья для решения общегородских социальных задач, преобладающего производства работ без отселения жителей, с целью повторного применения;

- изучению социально-демографического состава населения реконструируемых территорий;

- проведению полномасштабного социологического опроса жителей для учета результатов при разработке градостроительной документации каждого отдельного градостроительного образования;

- порядку формирования переселенческого фонда и созданию первоначального переселенческого фонда в объеме 10 500 кв. метров;

- созданию организационных структур взаимодействия общественных и административно-территориальных уровней управления;

- разработке финансовых механизмов с частичным использованием источников городского бюджета, целевых бюджетных фондов и привлекаемых инвестиций;

- инвентаризации и разработке законодательной, нормативной и методической базы;

- ведению мониторинга состояния жилищного фонда силами инспектирующих организаций;

- инвестированию предпроектных, проектных, организационных строительных мероприятий и общественному обсуждению плановых мероприятий.

В соответствии с установленной очередностью и планируемыми результатами проведения вышеперечисленных работ организуется процесс мониторинга реализации Программы с разработкой предложений по текущей корректировке хода реализации, актуализации общих показателей Программы и мерам экономико-правового стимулирования и принуждения к выполнению Программы.

 

Структура Программы и первоочередные нормативно распорядительные документы
(Паспорт региональной программы реконструкции жилых домов первых массовых серий в городе Н. Новгороде).

 

1. Обоснование программы

1.1. Введение

1.2. Актуальность реконструкции с надстройкой мансардных этажей и необходимость ее проведения программным методом.

2. Аналитический раздел программы

2.1. Опыт и варианты реконструкции

2.2. структура и состояние фонда первых массовых серий и особенности их обновления.

2.3. Проблемы энергосбережения .

2.4. Новые технологии утепления фасадов зданий, светопрозрачные ограждения, современные кровельные системы и мансардные окна ВЕЛЮКС.

3. Цели и задачи программы
4. Ресурсное обеспечение, сроки и направления реализации программы
5. Механизмы реализации программы.

5.1. Организационные мероприятия.

5.2 . Кредитно-финансовые механизмы

5.3. Нормативно-правовое обеспечение реализации программы.

6. Заказчик и исполнители программы. Контроль над ходом реализации.
7. Ожидаемые конечные результаты и эффективность реализации программы.

Первоочередными мероприятиями, побуждающими активизировать работу по созданию предпосылок и обеспечению административно-правовой базы разработки Программы, представляется целесообразным выпустить следующие документы:

. Постановление (Распоряжение) Губернатора «О Программе реконструкции жилых домов первых массовых серий в Нижегородской области»;

. Постановление (Распоряжение) Главы Администрации города Н. Новгорода «Об энергоэффективной демонстрационной зоне»;

. Постановление (Распоряжение) Главы Администрации города Н. Новгорода «О пилотном проекте реконструкции жилых домов с надстройкой мансардного этажа».

В тоже время, одним из приоритетных направлений организационных мероприятий, непосредственное участие в которых готов принять Фонд, должно являться:

. поддержка проведения реконструкции домов первых массовых серий путем организации пилотных проектов, реализация которых обеспечит распространение опыта мансардного строительства;

. создание программы и проведение серии консультаций с целью обучения работников административных органов, инвесторов, проектировщиков и подрядчиков основам мансардного строительства;

. проведение совместно с местными органами власти и местного самоуправления конкурсов, выставок, публикаций в печати и последующее изучение полученных материалов для использования в практической деятельности по пропаганде идеи мансардного строительства и создания общественного мнения по его эффективности;

. создание правовой, нормативной и информационной базы реконструкции и мансардного строительства.

 

"Фонд Байбакова". Все права защищены. Разработка и продвижение сайта - Kadis tech.