fond

ПРОЕКТ 61.

КАК ПРИВЕСТИ В ПОРЯДОК СУЩЕСТВУЮЩИЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД, УВЕЛИЧИВ ПРИ ЭТОМ ЕГО ОБЪЁМ

Бадардинов А.С., Ромашин А.С.

Основной ресурс улучшения жилищных условий населения – строительство нового жилья и объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих его благоустройство. В 1990-е годы ввод жилья в России сократился вдвое: он резко сократился уже в начале десятилетия, но затем стабилизировался и в 1995 году наблюдался даже некоторый рост, который, однако, быстро сменился возобновившимся падением и новой стабилизацией. Начиная с 2001 года, наблюдался устойчивый и быстрый рост ввода общей площади жилых домов, и в 2008 году ввод жилья впервые превысил уровень 1990 года (64,1 против 61,7 миллиона квадратных метров общей площади жилых помещений). Однако с началом мирового кризиса ввод жилья сократился, и рекордное значение 1987 года – 72,8 миллиона квадратных метров – так и осталось наибольшим.

В связи с постоянным увеличением среднего размера вновь вводимых квартир сокращение ввода жилья по числу квартир было более значительным, чем по объему общей площади жилых помещений. За 1990-2000 годы он снизился в 2,8 раза: в 1990 году было построено 1044 тысяч квартир средней площадью 59,1 кв. метров, в 2000 году – 373 тысячи квартир средней площадью 81,1 кв. метра. В 2003-2009 годах средний размер вновь вводимых квартир был относительно стабильным в переделах 83-85 квадратных метров общей площади. В 2008 году было введено 768 тысяч новых квартир средним размером 83,4 квадратного метра, в 2009 году - 702 тысячи квартир средним размером 85,3 квадратного метра, за январь-ноябрь 2010 года – 512,5 тысяч квартир средним размером 84,6 квадратного метра.

На этом сравнительно благоприятном фоне особенно значительным выглядит падение объемов капитального ремонта жилых зданий, необходимого для поддержания его в пригодном состоянии. Большая часть жилищного фонда, созданного в процессе массового жилищного строительства в 60-70-х годах прошлого века, уже морально и физически устарела и требует реконструкции. Даже увеличение общей площади капитально отремонтированных жилых помещений в 2004-2009 годах - от 4,6 миллиона квадратных метров в 2003 году до 17,3 в 2009 году – не изменило существенно ситуацию. Объемы капитального ремонта жилья составила в 2009 году около 60% к 1990 году и чуть более 30% к началу 1980-х годов.

С экономической точки зрения, государство, фактически запрещая инвесторам обустройство чердаков и надстройку домов дополнительными, в том числе мансардными этажами, и выделяя при этом в год десятки млрд. рублей на реализацию программы доступного жилья, отказывается от сотен млрд. рублей внебюджетных средств инвесторов, которые можно было бы направлять на ремонт жилищного фонда. Только по Москве ежегодный прирост жилья, находящегося в состоянии, близком к ветхому, составляет около 3 млн. кв. м. С социальной же точки зрения, государство, провозгласив приоритетный национальный проект по строительству доступного жилья, фактически отказывается от такого огромного резерва, который мог бы относительно быстро и без дополнительного развития существующей инфраструктуры строительного комплекса создать рынок доступного жилья. Прирост жилья через мансардное строительство, реализуя программу проведения капитального ремонта и реконструкции домов первых массовых серий (которая называется «важнейшей задачей» в Указе Президента РФ от 29.03.1996 г. № 431 «О новом этапе реализации государственной программы «Жилище»), может составить до 20% от существующего фонда «сталинок» и «хрущ.вок».

В социально-экономическом обороте страны сохраняется 20-25% существующего жилищного фонда, подвергнутого капитально-восстановительному ремонту, да еще и 5% рост нового жилья получим на мансардных этажах. Объем, сопоставимый с достижением всего стройкомплекса России за последние 3 года.

Экономические преимущества мансардного строительства при реконструкции жилищного фонда в России определились в результате перехода к рыночным отношениям, когда устанавливалась стоимость на землю и резко возросла стоимость энергоносителей и основных строительных материалов.

Экономическая эффективность использования территории:

. строительство мансардного этажа на пятиэтажном доме увеличивает общую площадь дома в среднем на 1000 кв. метров и экономит 0.15 га городской территории;

. строительство мансард в рамках подпрограммы реконструкции жилых домов первых массовых серий предполагает экономию городских земель в размере 10000-12000 га, тем самым создается резерв земель для нового градостроительного использования;

. увеличение жилой площади при реконструкции зданий обходится в 1.5 раза дешевле, чем при строительстве на новых территориях;

. в 1,5 раза сокращаются затраты на строительство инженерной инфраструктуры.

Экономическая эффективность ресурсоэнергопотребления:

. Мансардный этаж, выполненный из легких конструкций, имеющих в основе каркас в виде стропильной системы, обеспечивает экономию материальных ресурсов на 1 кв. метр жилой площади в два раза по отношению к строительству зданий из железобетонных панелей и в четыре раза - по отношению к кирпичным зданиям, без учета затрат на возведение фундамента.

. Строительство мансард при реконструкции зданий позволяет снизить расходы материальных ресурсов на 25-40%.

. Устройство мансардного этажа по сравнению с обычным этажом здания позволяет снизить удельное энергопотребление за отопительный период на 20% (с учетом дополнительного проветривания) и на 50% (без дополнительного проветривания).

. Ограждение мансардного этажа в сочетании с мансардными окнами повышает теплоэффективность помещений за счет увеличения теплообмена на 19%.

При устройстве мансардного этажа сокращаются потери тепла через чердак или крышу жилого дома на 7 - 9%.

Экономическая эффективность строительства мансардного этажа выражается в следующем:

. уменьшается себестоимость строительства на отдельном жилом доме; ориентировочная экономия затрат на строительство 1 кв. метр общей площади составляет 25-28% по сравнению с новым строительством 1 кв. метра;

. снижение стоимости строительства 1 кв. метра, связанное с комплексом зданий, составляет около 40%;

. ориентировочная сумма затрат на 1 кв. метр общей площади, связанная с жилым образованием города, в 1,5 раза меньше, чем при строительстве на новых территориях.

В настоящее время разработаны территориальные программы реконструкции жилых домов первых массовых серий во многих республиках и областях. Опыт реконструкции показывает, что наиболее актуальным направлением является реконструкция жилых домов с надстройкой мансардного этажа с квартирами в одном или двух уровнях. Именно это направление позволяет получить:

. дополнительную площадь в размере 30-40% к существующей без отвода земельных участков;

. снижение себестоимости на 20% по сравнению с новым строительством в расчете на одно здание;

. возведение новых площадей в районах с уже сложившейся социальной и инженерной инфраструктурой, где разница между рыночной ценой и себестоимостью квартир позволит инвестору получить устойчивый доход и реинвестировать часть его в обновление жилищного фонда.

Мансардный этаж как архитектурно-объемный элемент, завершающий композицию здания, рассматривается также как одно из важнейших средств достижения цели повышению качества архитектуры жилых домов и гармонизации городской среды при решении социальных и градостроительных задач.

Практика применения дополнительных мансардных этажей в России и за рубежом показала их эффективность. Экономия средств достигается за счет исключения необходимости землеотвода, устройства фундаментов, цоколя, инженерных коммуникаций, инфраструктуры. Расход тепла по дому при этом сокращается на 12% из расчета на 1 кв. м полезной площади.

Улучшается внешний вид застройки, возрастает потребительская привлекательность.

Массовое строительство мансард сдерживает отсутствие инвестиций и специализированной строительной базы. Опыт строительства мансард в России показал, что без заводской проработки и заготовки элементов и деталей, без поточных методов их производства и ведения работ, без комплектации поставок добиться массового, сравнительно дешевого строительства мансард на существующих зданиях будет непросто. В настоящее время планируется выпуск комплексных конструкций по технологии ЛСТК + фиброцементные фасадные панели, пригодных для мансардного строительства. Применения материалов и конструкций отечественных производителей снизит стоимость собственно мансардного этажа до $250-300 за кв.м. без внутренней отделки и инженерных коммуникаций.